Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılır? Gayrimenkul, menkul olmayan yani anında paraya dönüştürülemeyen, satılamayan, taşınamayan mal varlıklarını ifade eder. Konut ve arsa, gayrimenkul yatırımının en büyük örneklerinden biridir. Gayrimenkul yatırımı iyi yapıldığında, belli bölgelerde ciddi anlamda rant geliri elde etmenizi sağlar, bu sayede hem kira getirisi hem de konut değer getirisi kazanırsınız, fakat çoğu yerde konut fiyatları enflasyondan fazla yükselmez.

Gayrimenkul Yatırımında Dikkat Edilecek Hususlar Nelerdir ?

Gayrimenkul yatırımı aynı zamanda o ülkeye yatırım demektir, eğer ülke gelişir ve kişi başına düşen geliri artarsa konut yatırımı her zaman kazandırır. Örneğin 2000 yılında 20.000 USD’ye alınan bir daire bugünlerde 50-55 bin dolardan satılmaktadır, çünkü gelir artmış ve konut talebini yükseltmiştir bu da fiyatların artmasına ve sizin yatırımlarınızdan kar etmenizi sağlamıştır.

Ülke geliştiğinde konut fiyatları artar.
Konut üretimi düştüğünde, konut fiyatı artış gösterebilir.
Bir uzmanla yatırım yapılmalıdır.

Gayrimenkul Yatırımında Hangisi Tercih Edilmelidir?

Gayrimenkul yatırımında genelde arsa daha çok para kazandırır, tabi doğru seçildiği takdirde. Nedenini sorarsanız, konut eskir ve eskime payıyla fiyatında düşüş gözlemlenir. Örneğin 5 yıllık bir konut ile 40 yıllık bir konut, aynı yerde olsalar bile aynı oranda talep edilmez ve bu konut fiyatlarını baskılar. Konut her bir yıl yaşlanmaya karşılık değerinde %0,5 ile %1 arasında düşme gözükür, tabi ekonomik gelişme ve büyüme bu düşüşü baskılayabilir.

Gayrimenkul Yatırımında Kira Çarpanı

Kira çarpanı, o evin bir aylık kira bedelinin, kaç ayda evi satın alabileceğinizi gösterir.
Örneğin bir dairenin kirası 2000 liraysa ve dairenin fiyatı 400 bin liraysa, kira çarpanı 200 demektir.
Yani 200 aylık kira bedeli o evi satın almaktadır.

Arsa Yatırımı

Toprağa yatırım yapmak demektir, konut yatırımına göre dezavantajı kira çarpanının çok az olmasıdır.
Arsada kira çarpanı yerine göre 500’e kadar çıkabiliyor. Bir milyon liralık arsa yılda 20-25 bin liraya bile kiraya verilebiliyor.
Arsanın değeri konuta göre daha hızlı artar, çünkü arsayı genelde şirketler talep ederken, konutları bireyler alır.
Arsalar talep edilir ve üzerine konut dikilir veya inşaat projeleri yapılır, tabi ki bu projeleri gayrimenkul şirketleri üstlenir.

Gayrimenkul Yatırımı

Arsa yatırımına göre en büyük avantajı yüksek kira çarpanıdır.
800 bin lira değeri olan konut, aylık 4-5 bin liraya kiraya verilebiliyor, hatta konut arzının az olduğu yerlerde bu rakam 7-8 bine kadar da çıkabiliyor.
Zamanla eskidiği için değeri düşer
Uygun bir yerden alınırsa fiyatları hızla yükselebilir.

Gayrimenkul Fiyatlarını Etkileyen Faktörler

Gayrimenkul fiyatlarını pek çok faktör etkileyebilir, bu faktörlere ve nasıl etkilediğine hemen bakalım;

Arsa için

Yüksek faiz; faizlerin yüksek olması arsa yatırımlarının düşmesine neden olur. Gayrimenkul yatırımlarının neredeyse yüzde 90’ı banka kredisi ya da borçla yapılıyor.
Düşük döviz kuru; Türk lirasının değerli olması, yabancı yatırımcının arsa yatırımı yapma şevkini kırar.
Projeler Gerek kamu gerekse özel sektörün finanse edeceği projeler arsa fiyatlarını değerlendirebilir.
Nüfus artış oranı; nüfusun hızlı artması daha fazla konut ve arsa talebi yaratır.

Konut için

Yüksek faiz ve düşük döviz kuru; faizlerin yükselmesi yerli yatırımcının konut yatırımı yapmasını engelleyip talebi daraltırken, TL’nin aşırı değerli olması da yabancı yatırımcının konut talebi yaratmasını engeller.
Projeler; Ulaşımdan konut projelerine kadar, pek çok proje bölgesinde konut fiyatları artar.
Konut Üretimi; Nüfus artışından hızlı artan konut üretimi, konut fiyatlarını düşürür, örneğin nüfus bu yıl %2 artar ve konut üretimi %5 artarsa, konut fiyatlarında genel çaplı bir düşüş gözlemlenebilir.

Gayrimenkul Yatırımında En Çok Kazandıran İller

2020 yılında devletin sağladığı düşük faizli konut kredileri konut fiyatlarını ciddi anlamda artırdı, bu yıl gayrimenkul yatırımında en yüksek getiriyi, %51 oran ile Antalya sağlamıştır. Özellikle yabancı yatırımcıların yarattığı konut talebi, Antalya’daki konut fiyatlarına yüksek getiri olarak yansıdı.